相続・離婚問題・空き家管理・住み替えについて｜足立区の不動産査定から売却・買取までお任せください！|株式会社 エストワーク

相続・離婚問題・空き家管理・
住み替えで最適な方法をご提案します

財産の相続や離婚による分与、相続空き家、住み替えなどでお困りの方は近年増加傾向にあります。それぞれ抱えている事情が違うため個人では解決するのは難しいことでしょう。そこでこのページでは、足立区のエストワークがさまざまな問題に対して最適なアドバイスをご説明していきます。

相続する前に押さえておきたいこと！

誰が遺産を受け継ぐのかで対応が変わります

相続をされる前にはっきりさせておきたいのが「誰が遺産を受け継ぐのか」です。亡くなった方の夫や妻といった配偶者は「法定相続人」となります。それ以外のご親族の場合、子どもは「第1順位」、親は「第2順位」、兄弟姉妹は「第3順位」といった順位になります。

また、亡くなった方が遺言を残されている場合は順位よりも記載されている条項が優先されます。たとえば、「弟へ50％の遺産を残す」といった文言があればその通りに受け継ぐことになるのです。

もちろん中には「遺産に借金が含まれているので相続したくない」というケースもあるでしょう。そのような場合は遺産放棄手続きをとることになります。

いずれのケースでもまずは誰が相続人なのかをはっきりさせ、遺産の行き場を定めましょう。

遺産の分配割合はすでにお考えですか？

続いて相続する遺産の分配割合も決めていきましょう。

基本的には民法に定められている通りに配偶者・子ども・親・兄弟姉妹で分配すれば大きな問題は起こりません。子どもについては実子・養子・認知した子であっても相続割合は平等となります。

分配割合を変える場合は2つのケースが考えられます。ひとつは遺言書に特別な条項が記載されている場合です。遺言書は法的に強制力が強いため、通常の分配割合よりも優先されます。遺言書がある場合は必ず確認しましょう。

2つ目は相続人同士での話し合いです。たとえば、配偶者が将来のことを考えて子どもに多く遺産を分配したいと考えたとします。その場合は他の相続人を含めて話し合い、全員が合意すれば割合を変更可能となります。また、相続を放棄して他の法定相続人にその分を渡すことも可能となります。

相続税の支払いや相続税対策も

遺産の相続でトラブルになりやすいのが「相続税」についてです。実は近年、相続税の基礎控除が引き下げられた関係から、相続税の支払い義務が生じるケースが増えてきています。

基礎控除の計算は以下の通りです。

3,000万円＋600万円×法定相続人の数

たとえば、相続人が4人の場合は5,400万円が基礎控除金額となります。

トラブルになるケースとして多いのが、遺産の中に都市部の不動産が含まれている場合。地価の高騰で評価額が上がり相続税が高額になったため支払いに困る事例は多くあります。相続税は現金でのみ支払い可能なので、土地を相続する場合には売却によってまとまった資金を用意することも考えなくてはいけません。

このようなトラブルを避けるためには遺産の評価額を適切に把握しておき、事前に相続税対策などを積極的に行っていきましょう。

離婚時に不動産を売却した方が良い3つの理由

1.不動産は財産分与の対象になる

結婚後に取得した不動産も財産分与の対象となりますが、土地・建物を厳密に分割することはほぼ不可能です。しかし売却して現金化すれば厳密に分けることができるためトラブルになりにくくなります。

2.連帯債務等を解消できる

夫婦で不動産を取得する場合、夫婦間で連帯債務・連帯保証によって住宅ローンを組むことが少なくありません。この住宅ローンの関係性は離婚だけでは解消されず、住宅ローンの完済でのみ解消されます。

もし夫婦間で連帯債務・連帯保証を行っている場合は不動産を売却してその代金でローンの完済を目指すことをおすすめします。

3.住宅ローンは名義変更をしにくい

たとえば夫が債務者で妻が専業主婦で離婚後に分配として妻が家に住み続けると決定した場合、住宅ローンの名義を妻に変更しなくてはいけません。しかし、専業主婦である妻は収入が低い可能性が高く、金融機関は名義変更をほぼ認めません。

名義人でない人が主に住み続けるのは現実的に難しく、不動産のままで分配するよりも売却して現金にして分配した方がよいでしょう。

離婚時の不動産売却で注意すべき2つのポイント

1.不動産の売却は離婚後に行う

2.オーバーローンの売却では注意すべき

相続税対策の方法と効果について

1.資産価値の下落リスク

どんな建物でも放置したままでは物件の価値が下がりやすくなります。実際に放置空き家の所有者様の多くは建物の価値が大きく下がり困っている方も少なくありません。

発生し得る資産価値の下落リスクとして具体例をいくつかご紹介します。

• ドアや窓を長期間開けないことで空気がよどんだり、湿気が溜まったりすることで大量のカビが発生しやすくなる。
• シロアリの発生初期に対策できず、大量発生してしまい床や柱がボロボロになる。
• 風呂場やキッチン、トイレの封水が蒸発することで悪臭が発生、家中に染み付いてしまう。
• ネズミ等が配線をかじることで電気設備が故障、最悪の場合は火災の発生もある。

他にも空き家放置による下落リスクの事例はたくさんあります。やむなく放置しているとはいえ、大切な資産です。定期的な保守点検や、実際に下落してしまう前の不動産活用・不動産売却をご検討ください。

2.所有者責任を負うリスク

管理できていない放置空き家であったとしても、所有者には「所有者責任」が課されています。

たとえば、風雨にさらされて大幅に劣化したことで瓦が落ちてしまったとします。周囲に誰もいなければよいですが、万が一歩行者がいて瓦がぶつかり怪我をさせてしまったら大変です。長年放置している空き家で誰もわざと瓦を落としてなどいませんが、怪我をさせた責任は物件所有者が負わなければなりません。これは民法によって定められている工作物責任によるものです。

他人に怪我をさせてしまい治療費や慰謝料といった支払いを請求されないためにも、空き家の定期的な保守・点検を行ったり、不動産活用不動産売却を検討したりしていきましょう。

3.「特定空き家」に指定されるとさまざまなリスクがある

長い間、空き家として放置してしまうと「特定空き家」に指定される可能性があります。

空き家の放置は害虫の発生や不法投棄、犯罪の発生・誘発、不審者の不法滞在、建物の倒壊・外壁の飛散・火災、といった危険性があるため、社会問題となっています。

近年、空き家が増えたことで法整備も進められ、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空き家法）」が2015年5月より施行されました。これにより、危険と判断される空き家は「特定空き家」として指定されます。

特定空き家に指定されると最終的には行政代執行による取り壊しが行われます。もちろん費用については所有者に請求がされます。さらに、取り壊し費用が支払えない場合は土地が競売にかけられてしまい強制的に売却されてしまいます。

特定空き家に指定されると事情により管理はできていないものの、大切な土地を失うリスクがあるのです。

3-1. 自分で管理する

コストをなるべく下げたいとお考えであれば自分で管理しましょう。ある程度気軽に行ける距離に空き家があって、月に1～2回赴くことができればご自身での管理も難しくありません。

まずやっておきたいのは以下の8つです。

• 1. ライフラインを止める
• 2. 貴重品や荷物を持ち出す
• 3. 郵便受けを封鎖する
• 4. 郵便の転送届を出す
• 5. 畳を外しておく
• 6. 貯湯タンクは水抜きする
• 7. 補助錠を設置する
• 8. 台風・地震対策

当分住む予定がなく、管理のみ行うのであれば必ずやっておきましょう。上記が済んだら、月1～2回程度、以下の管理作業を行います。

• 1. 通風により換気して湿気を逃がす
• 2. 通水して封水を蒸発させないようにする
• 3. クレーム対策・不法投棄予防にゴミ拾いをする
• 4. マーキング対策に犬猫・ハトのフンなどを清掃する
• 5. 破損箇所がないか目視で確認をする

定期管理作業はそれほど難しいことはありませんが、期間を空けてしまうと作業量が増えてしまいます。最低でも月に1回は作業するように心がけましょう。

3-2. 管理会社に頼む

時間が取れない、空き家が遠方にあるといった場合は管理会社に管理を委託することをおすすめします。コストはかかりますが、定期的に巡回・通風・通水・清掃といった管理作業を行ってくれます。

正しく管理されていれば、資産価値が大幅に下るリスクが減りますし、将来的に賃貸としての活用や不動産売却などといった選択をする時にメリットがあります。いますぐどうするか決まっていないが管理するのが難しい場合は管理会社に依頼をしてみましょう。

空き家専門の管理会社もありますが、セキュリティ会社や不動産会社でも実施しているところがありますのでぜひご検討ください。

4. 売却も検討してみる

空き家の管理が難しくどうしていいかわからない、という場合は売却も検討してみましょう。

空き家は、管理コストはもちろん固定資産税などの維持費もかかります。活用の予定もなく扱いに困っている状態となっている不要な空き家であれば売却して現金化する方が有意義かもしれません。

とはいえ、「古い物件だから売れない」「空き家として放置しているし大した金額にならない」と考えている方は少なくありません。確かに、不動産会社によってはお断りされる可能性もあり、実際に相談したものの無駄足だったという経験をされた方もいるかもしれません。

しかしどんな不動産にも見方を変えれば活用法はいくらでもあり、どんな物件・土地でも購入したいと考えている購入希望者様は存在します。

当社では相続空き家の活用・管理にお困りのお客様からの相談を多数受けております。そして実際にサポートさせていただいた実績もございます。「売れるかどうかわからない」といった不安もエストワークならば解決できるかもしれません。ぜひお気軽にご相談ください。

住み替え時についてのお悩みも、
お任せくだい！

「子どもが成長し現在お住まいの家が手狭になった」「いまより通勤・通学に便利な場所に住みたい」「子どもが独立したので夫婦二人でマンションに移りたい」など、住み替えたいとお考えになる理由は人それぞれ違います。

とはいえ、どんなご事情であっても「現在お住まいの物件をなるべく高く売りたい」「費用や手間をかけずにスムーズに住み替えたい」といったご希望は共通しているのではないでしょうか。

住み替えの流れには自宅売却から新居を購入する「売り先行」と新居を購入してから自宅を売却する「買い先行」、売却・購入を同時に行う「同時進行」と3つのパターンがあります。これらは住み替えの目的や自己資金・住宅ローン残高など状況によってどれを選ぶべきか異なってきます。

ここでは売り先行と買い先行それぞれメリット・デメリットをまとめてご紹介していきます。

売り先行の場合

買い先行の場合

このように、住み替えの進め方にはそれぞれメリット・デメリットがあります。ご自身で判断するのは難しい面もございますので、ご不安を感じたならばぜひお気軽に当社にご相談ください。お客様のご事情を丁寧にヒアリングし、なるべく手間や費用のかからない最適な住み替えプランをご提案させていただきます。

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エストワークは足立区で唯一の「一般社団法人全国空き家相談士協会」の正会員です。
（2019年1月現在）

当社は地域に根ざした不動産会社として足立区を中心に活動しており、地域特性や物件特性を配慮し、「空き家相談士」としての知識を活かして空き家活用のサポートをしています。お客様のご希望やご事情、将来的な展望などを丁寧にヒアリングした上でベストなご提案をいたしますのでお任せください。

また、ご提案だけでなく当社では「空き家の解体工事」「リフォーム・リノベーション」といった対応も可能です。エストワークならば無駄な手間がかからずスピーディーに一括対応できますのでぜひご相談ください。

「処分は考えていないが遠方なので管理が難しい」という方もご安心ください。エストワークでは空気の入れ替え、除草、などといった定期的な管理も承っております。

お電話はもちろん、メール無料相談は年中無休でお受けいたします。相続した家が空き家になって困っている、空き家の処分に悩んでいる、空き家の有効活用がないか探している、空き家に関するどんなささいなことでも構いません。足立区唯一の一般社団法人全国空き家相談士協会正会員が在籍するエストワークへお気軽にご相談ください。お客様の目線に立って的確なご提案をいたします。

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